Placer efficacement son épargne est une question que beaucoup de Français se posent. En effet, de nombreuses solutions sont possibles, selon les envies et le profil de risque de l'investisseur. Faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon permet d’abord de réaliser un audit patrimonial, de déterminer et prioriser vos objectifs puis de bâtir une stratégie patrimoniale adaptée.
Cet article vous présente les deux solutions d'investissement les plus populaires en France : l’investissement immobilier et financier.
Investir dans la pierre : Une (fausse) bonne idée ?
Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier :
Appartement neuf permettant une réduction fiscale : loi Pinel
Appartement ancien permettant une réduction fiscale : Déficit foncier ou loi Malraux
Appartement meublé permettant une non imposition des loyers : LMNP…
Toutes ces lois sont intéressantes à condition de choisir le dispositif le plus adapté à votre situation et à vos objectifs.
D’où l’importance de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine.
Le conseiller en gestion de patrimoine sera chargé d’établir un audit et de déterminer le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation.
Mais réaliser un investissement immobilier ne se limite pas à un objectif fiscal, percevoir des revenus complémentaires, rentabiliser son épargne, préparer sa retraite ou développer son patrimoine sont autant d’objectifs lors d’un investissement immobilier.
Avant l’acquisition, il est primordial de choisir un ou plusieurs objectifs.
Une fois vos objectifs priorisés et le dispositif fiscal déterminé, vient le choix du projet.
Nous ne le répèterons jamais assez, l’immobilier n’est pas qu’une opération fiscale ! Le choix de l’emplacement, les prestations de l’appartement et surtout un prix cohérent sont essentiels. Mais comment déterminer un bon emplacement quand on n’est pas professionnel ? Comment connaitre le bon prix ? C’est tout l’intérêt encore une fois de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine.
Corneille Patrimoine, cabinet indépendant qui commercialise plus de 200 opérations par an, connait parfaitement tous les dispositifs fiscaux mais surtout les bons emplacements et les prix du marché !
Réduire ses impôts avec l’immobilier défiscalisant
L’État a mis en place, depuis de nombreuses années, différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces dispositifs vont permettre aux contribuables d’optimiser leur fiscalité à travers l’investissement immobilier. Les principaux dispositifs de défiscalisation sont les suivants :
• Investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel
performances énergétiques du parc immobilier, s’adresse aux contribuables disposant d’un impôt sur le revenu supérieur ou égal à 2 500 € par an.
Concrètement, l’avantage fiscal de ce dispositif est sous forme de réduction d’impôt, modulable selon la durée mise en location de l’appartement.
La réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’investissement (prix d’acquisition + frais de notaire).
| Année d'acquisition/ Durée de location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| 2022 | 12 % | 18 % | 21 % |
| 2023 | 10,5 % | 15% | 17,5 % |
| 2024 | 9 % | 12% | 14 % |
Pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Pinel, différentes conditions sont à prendre en compte :
Le bien immobilier doit être loué au minimum 6 ans
La réduction d’impôt dépend de la durée de location ( 6, 9 ou 12 ans)
Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à un prix d’acquisition de 300 000€ et 5 500€/m²
Ainsi, si votre investissement dépasse les 300 000 € et/ou 5 500 € / m², le pourcentage de la réduction d’impôt ne prendra effet que jusqu’à cette limite. Ainsi, un appartement acheté 300 000€ aura la même réduction d’impôt qu’un appartement à 350 000€.
Exemple de plafonnement de prix au m²
Appartement de 43m² à 280 000€
Prix au m² : 6 511€
Base de réduction d’impôt : 5 500€ * 43= 236 500€
Réduction d’impôt en 2022 : 4 730€/an
Réduction d’impôt en 2023 : 4 138€/an
• Investir dans l’immobilier ancien
On peut également profiter de réductions fiscales en investissant dans un appartement ancien :
La loi Malraux est conseillée aux contribuables disposant d’un impôt sur le revenu supérieur ou égal à 15 000 € par an.
La loi Monument Historique s’adresse aux contribuables disposant d’un revenu global supérieur ou égal à 150 000 € par an.
Le dispositif du déficit foncier s’adresse aux contribuables disposant de revenus fonciers d’au moins 5 000 € par an.
Si vous souhaitez en savoir davantage sur tous ces dispositifs de défiscalisation ou l’investissement immobilier défiscalisant dans sa globalité, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon comme Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier depuis plus de 10 ans. Présent à Lyon, Paris, Nantes, Angers et en Savoie, ils sauront vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement.
Percevoir des revenus complémentaires avec le dispositif LMNP
Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ne permet aucune réduction fiscale. Toutefois, ce dernier bénéficie de plusieurs avantages considérables qui expliquent son essor récent.
Tandis qu’il représentait 10% du parc immobilier en 2010, les appartements meublés représentent en 2022 près de 35% des appartements locatifs !
Alors comment expliquer cette forte croissance ?
Au niveau fiscal, si le dispositif LMNP ne permet pas de bénéficier d’une réduction fiscale, il dispose malgré tout d’une fiscalité particulièrement avantageuse grâce au mécanisme d’amortissement comptable. Ce mécanisme permettra de diminuer fortement le loyer imposable, voire de le réduire à néant.
Compte tenu de la forte augmentation de l’impôt sur les revenus immobiliers, cette non-imposition constitue un avantage fiscal très important. Dans une optique de revenus complémentaires pour la retraite, le dispositif LMNP est ainsi l’option la plus efficace et la plus rentable.
Autre avantage du dispositif LMNP : sa souplesse.
Tandis que toutes les lois fiscales vous obligent à louer l’appartement plusieurs années, certaines avec des plafonds de loyers et de revenus du locataire, le LMNP vous affranchit de toutes ces règles.
Investir en LMNP permet donc de :
Fixer le loyer que vous désirez
Louer l’appartement à la personne de votre choix ( aucun plafond de revenus, possibilité de louer à un membre de votre famille)
Aucune durée de location imposée
Enfin, la durée du bail, de seulement 1 an, vous permet de vendre l’appartement quand vous le désirez, contrairement à un appartement traditionnel où la durée du bail est de 3 ans.
Alors pourquoi faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine pour un investissement LMNP ?
Tout d’abord pour l’aspect administratif et comptable puisque ce dispositif est très complexe sur ces points.
Ensuite, si ce dispositif offre certains avantages, il n’exonère pas de prendre toutes les sécurités en amont. Pour ce faire il est essentiel de faire appel à un spécialiste afin de :
S’assurer de la demande locative du secteur
Estimer la valeur précise du bien
Estimer le loyer prévisionnel
Estimer le montant des travaux à réaliser si besoin…
Investir dans les placements financiers : Comment s’y prendre ?
Pour investir efficacement son épargne, d’autres placements peuvent s’avérer particulièrement intéressants. Si la grande majorité des investisseurs utilisent les placements financiers tels que l’assurance-vie ou encore la bourse, il existe un placement bénéficiant d’un important avantage fiscal, notamment pour les contribuables avec une TMI particulièrement haute (tranche Marginale d’Imposition) : le PER individuel, plan d’épargne retraite.
Ce placement financier permet de déduire une partie de votre revenu global entrainant ainsi une économie d’impôt avantageuse. La dernière page de votre avis d’imposition vous informe du plafonnement de cotisation pour profiter de la déduction d’impôt, impactée directement à votre TMI.
Exemple :
Avec une Tranche Marginale d’Imposition de 41% et un plafond d’épargne retraite de 15 000 €, votre économie d’impôt sera de 6 150 € (l’économie d’impôt prend effet l’année du versement).
• La fiscalité du PER
La fiscalité du PER est similaire à celle de l’assurance-vie. Le capital versé sur le PER est bloqué jusqu’à la retraite (sauf incident de la vie tels qu’un divorce, décès, …).
Lorsque vous prendrez la décision de retirer votre capital accumulé sur votre PER, ce dernier sera imposé au Prélèvement Forfaitaire Unique (appelé communément Flat tax) ou à l’imposition sur le barème progressif. Concrètement, le PER est un report de l’impôt. Cet outil est particulièrement avantageux pour placer son épargne intelligemment tout en défiscalisant. Il peut s’accompagner d’un investissement immobilier locatif.
Conclusion
De nombreuses solutions existent pour investir son épargne intelligemment et pallier la forte fiscalité de certains contribuables. Que ce soit avec l’investissement immobilier ou l’investissement financier, il est vivement recommandé de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine afin d’être accompagné pour toutes les étapes d'investissement et s’assurer de la réussite du projet (juste prix, demande locative du secteur ou encore lois de défiscalisation la mieux adapté à votre profil …).
