L’investissement immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un complément de revenu. Mais entre les charges à payer, les intérêts d’emprunt, les honoraires des agences immobilières, les frais de notaires, … Êtes-vous vraiment sûr que votre projet immobilier soit rentable ? Afin de vous en assurer, mieux vaut calculer la rentabilité de votre investissement locatif. Pour vous aider dans cette démarche, nous avons regroupé les 3 indicateurs les plus couramment utilisés par les investisseurs.
Le rendement brut de votre projet d’investissement locatif
Le rendement brut vous permet de mesurer vos recettes par rapport au total de l'investissement. Ainsi la rentabilité brute se calcule de la manière : (loyer mensuel * 12) / montant de l’investissement.
Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple chiffré :
Loyers perçus : 1 100 € / mois
Prix d’acquisition : 150 000 € (avec mensualité de 750 €)
Sur la base de cet exemple, la rentabilité brute de votre investissement est de = (1100*12) / 150 000 = 8,8 %
C’est un très bon taux de rentabilité, puisqu’en général, il est recommandé d’avoir un rendement brut supérieur à 8 %. Cela dit, en fonction de la localisation du bien ou encore de votre stratégie d’investissement, le niveau de rentabilité peut extrêmement varier. Il convient donc de comparer avec les autres logements situés aux alentours pour savoir s’il s’agit d’un bon ou d’un mauvais placement.
Et si vous ne savez pas où trouver des biens rentables, n’hésitez pas à faire appel à un expert dans l’investissement locatif clé en main.
À noter : Le prix d’achat prend en compte l’ensemble des frais payés au moment de l’acquisition du bien immobilier, tels que la valeur du bien, le coût des travaux de rénovation, les frais de banques, les frais de notaire, les frais d’assurances ou l’achat des meubles (en cas de location meublée). Mais attention, si la plupart des frais payés lors de la vente sont pris en compte pour le calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif, il reste encore toutes les charges à payer nécessaires à la gestion locative, ainsi que tous les impôts prévus par l’administration fiscale.
Le calcul du rendement net avant d’investir dans l’immobilier locatif
Pour connaître avec plus d’exactitude la rentabilité de votre investissement locatif, il est préférable de calculer la rentabilité nette. L’idée est de prendre en compte l’ensemble des frais à payer tout au long de la mise en location (et pas seulement lors de l’acquisition).
Alors quelles sont ces charges ?
Il convient de les distinguer en deux catégories :
- Les charges fiscales :
La taxe foncière : comme c’est un impôt local, le montant varie selon votre commune et la valeur locative cadastrale.
Les impôts : il peut s’agir de l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés en fonction de votre régime fiscal. Par ailleurs, certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, Censi Bouvard ou Malraux, peuvent vous aider à réduire votre imposition.
- Les autres charges :
Les charges de copropriété ;
Le montant des intérêts (sauf si vous payez au comptant) ;
Les honoraires d’une agence immobilière pour la gestion locative ;
Les frais de gestion courante (le changement d’une machine à laver défectueuse dans une location meublée, le remplacement de la chaudière, …) ;
l’assurance pour loyers impayés, etc.
Une fois que vous avez toutes ces informations, le calcul de rentabilité nette est le suivant : (loyers annuels) - charges / montant de l’investissement.
Là encore, nous allons reprendre un exemple.
Impôt et taxes : 2000 €
Charges : 1350 €
Si l’on reprend les chiffres précédents, le rendement locatif est de (1100*12)-2000-1350 / 150 000 = 6,57 %
La rentabilité de votre investissement locatif est de 6,57 %. Là encore, il s’agit d’un bon taux de rendement, qui devrait vous permettre de dégager un cash flow positif.
Le cashflow pour connaître la rentabilité d’un investissement locatif
Dernier indicateur pour connaître la rentabilité de votre investissement locatif, c’est le cash flow (également appelé effort d’épargne).
L’idée est de savoir ce qu’il vous reste tous les mois après le paiement de l’ensemble des frais. Cet indicateur est souvent plus parlant, puisqu’il se traduit par une somme en euros (ou autre devise).
Pour calculer le cashflow, il suffit donc de mesurer la différence entre les recettes et les dépenses. Concernant les dépenses, il s’agit de vos charges, impôts, taxes et de vos mensualités d’emprunt. Ainsi, si l’on reprend les chiffres précédents :
Recettes = 1100 €
Dépenses = 750 + (2000/12) + (1350/12) = 1029
Cashflow = 1100 -1029 = 71 €
Vous recevrez un cashflow positif mensuel de 71 €. En conclusion, votre investissement est rentable.
Si vous n’avez pas envie de réaliser tous ces calculs, sachez qu’il existe plusieurs outils vous permettant de connaître votre rendement locatif.
