Votre locataire a constaté l’intrusion d’un cambrioleur dans l’appartement que vous lui louez ? Vous souhaitez connaître les obligations en matière de contrats d’assurances, de responsabilité et d'indemnisation qui incombent à chacun ? Pas de panique, nous verrons dans cet article qui du propriétaire ou du locataire doit faire jouer son assurance au regard de la loi. Nous verrons aussi que dans les faits, le bon sens prime.
Les obligations du propriétaire en cas de cambriolage
Vous louez un appartement et malheureusement ce dernier a été cambriolé. Des dégâts ou des vols ont été commis. Votre locataire a pris le temps de déposer plainte auprès des services de police, puis de vous prévenir. Qui, de lui ou de vous, doit prévenir son assurance ?
Cambriolage : qui est responsable des dégradations commises ?
Au regard de la loi du 6 juillet 1989 (article 7), si le locataire est responsable des dégradations et des pertes commises pendant la durée du contrat, il ne l’est pas en revanche pour celles commises par “un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement”.
Si le locataire n’est pas “responsable” des dégradations, c’est que le propriétaire l’est. Et de fait, de manière générale, il faut savoir qu’un propriétaire est responsable de son logement. C’est donc à l’assurance du propriétaire de prendre en charge et indemniser l’ensemble des dégâts. Depuis le 1er janvier 2015, la loi Alur impose à tous les propriétaires de biens en copropriété de souscrire à une assurance de responsabilité civile, qu’ils occupent ou pas le logement. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est donc pas obligatoire mais vivement conseillée (même si c’est davantage pour la protection du bien contre les sinistres lorsqu’il n’est pas occupé). Le locataire, quant à lui, doit souscrire à une assurance multirisque habitation.
Exemption de responsabilité : l’effraction doit être prouver
Il y a un point sur lequel il est nécessaire de revenir : l’effraction. Si le cambriolage a eu lieu sans effraction parce qu’une fenêtre ou une porte avait été laissée ouverte, la responsabilité du locataire est engagée.
Mais dès lors que l’effraction est avérée (porte fracturée, serrure forcée, vitre brisée), il vous appartient en tant que propriétaire d’appeler votre assurance. Elle vous donnera les démarches à suivre en fonction de votre situation et de celle de votre locataire. Des informations sur la date du sinistre, une description des dégâts et une liste des objets volés vous seront peut-être demandées. Attention, les délais de déclaration sont très courts et varient entre 2 et 5 jours. Ne traînez-pas !
Que se passe-t-il si vous refusez de prendre en charge les réparations ?
Si le propriétaire décide de ne pas prendre en charge les réparations, une mise en demeure de la part du locataire pourra être faite.
Toutefois, il faut savoir que l’assureur du locataire peut également accepter de rembourser les éventuels dommages causés par le cambriolage. Si le locataire a souscrit une assurance vandalisme et vous non, il y a un intérêt certain à faire jouer son contrat d’assurance plutôt que le vôtre.
Quelles sont les obligations du locataire en cas de cambriolage ?
Bien que sa responsabilité ne soit pas engagée, le locataire a aussi des obligations.
Le locataire doit porter plainte et prouver l’effraction
En effet, après avoir constaté le cambriolage, le locataire est tenu de contacter les services de police ou de gendarmerie et de porter plainte.
Si la police ne peut se déplacer, il appartient au locataire d’accumuler les preuves en prenant des photos des marques d’effraction et en gardant la serrure endommagée le cas échéant.
Il y a de grande chance toutefois que les forces de l’ordre se déplacent pour effectuer un relevé d’empreintes. Il faut donc veiller à ne surtout pas ranger le logement avant leur arrivée et, dans la mesure du possible, de ne toucher à rien ! Les gendarmes ou les policiers rédigeront ensuite un procès-verbal qui servira de preuve du cambriolage.
Enfin, si la copropriété est équipée d’unsystème de vidéosurveillance, il faut contacter le syndic. Suivant où sont placées les caméras, un visionnage pourra être opportun. Toutefois tous les copropriétaires ne sont pas autorisés à visionner les enregistrements. Le syndic de copropriété saura vous renseigner.
Établir la liste des objets volés : une nécessité pour le locataire
A cette occasion, le locataire doit également faire état des différents vols qui ont eu lieu. Il doit vraiment regarder ce qui lui manque pour pouvoir dresser la liste des objets manquants qu’il communiquera à son assurance ou à celle de son propriétaire.
Le locataire doit prévenir le propriétaire et contacter son assurance
En dernier lieu, le propriétaire du logement doit être prévenu. En effet, le locataire doit directement contacter son propriétaire (ou l’agence qui s’occupe de la gestion du bien le cas échéant) pour que ce dernier puisse faire les démarches auprès de son assurance.
Le locataire doit également contacter son assurance, qui l’informera des démarches à suivre. Il n’y a donc pas de quoi s’inquiéter : il faut savoir garder son calme dans ce genre de situation.
Comme précisé précédemment, il arrive que l’assurance du locataire accepte de prendre en charge les réparations du sinistre. L’idée est donc bien de mettre en relation les deux assureurs afin qu’il trouve le meilleur compromis possible.
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