La colocation est aujourd’hui très prisée par des locataires aux profils de plus en plus variés (étudiants, jeunes actifs, famille monoparentale, séniors). Pour les propriétaires, c’est également un moyen d’optimiser leur espace de location tout en maximisant leur rentabilité. Mais c’est aussi un type de logement qui impose une gestion chronophage. Il est donc important dans un premier temps de savoir si le bail de colocation sera collectif ou s’il est préférable de créer des baux individuels pour chaque colocataire/chambre.
Les éléments incontournables des baux collectifs et individuels
Les éléments obligatoires du bail sont les mêmes pour le bail individuel et pour le bail collectif. Ils sont régis par la loi Alur. Qui plus est, pour les colocations, il s’agit quasi exclusivement de biens meublés, donc on retrouve les éléments classiques du bail meublé:
Concernant le contrat:
Durée du bail (un an pour un logement meublé, tacitement reconductible)
Durée de préavis d’un mois (pour un meublé)
Doit être la résidence principale du locataire
Concernant les signataires:
Les coordonnées du propriétaire (ou de son mandataire)
Les coordonnées du/des locataire(s)
La durée et la date de prise d’effet du bail
Le montant du dépôt de garantie
Concernant le logement:
La surface habitable
Les différentes caractéristiques
Les équipements composants le logement
Concernant le loyer:
Le montant et la date du dernier loyer.
Les modalités de révision du loyer.
Le montant du loyer.
Le loyer de référence puis la référence majorée.
Une fois balayé ces évidences, intéressons-nous aux deux options qui se présentent: louer le bien avec un bail collectif ou opter pour des baux individuels.
Avantages et désavantages du bail collectif
Fonctionnement du bail collectif
Le bail collectif consiste à ne signer qu’un seul bail réunissant les signatures de tous les locataires résidant dans l’appartement. Ils sont de fait liés ensemble à ce contrat. Cela signifie que si l’un des colocataires part, les autres devront continuer de payer l’ensemble du loyer qu’ils lui aient trouvé ou non un remplaçant. Il est impératif que tous les noms soient mentionnés dans le bail.
Les avantages du bail collectif
L’avantage pour un propriétaire est de pouvoir encaisser un loyer unique chaque mois, quelle que soit l’occupation réelle du logement. Accessoirement, cela rend la gestion moins chronophage puisque les colocataires s’organisent librement pour l’aménagement des pièces, la répartition des chambres, le paiement et le turnover des colocataires.
L’autre avantage avec le bail collectif, c’est que les colocataires se connaissent avant l’arrivée dans l’appartement. Ils seront donc plus susceptibles de rester longtemps.
Concernant le dépôt de garantie, le propriétaire ne le rend qu’à la rupture du bail de l’ensemble des colocataires ou à la fin du bail. Dans le cas du départ d’un unique locataire, le colocataire sortant ne récupère pas la somme correspondant à sa part du dépôt de garantie, à moins de le faire entre lui et le locataire qui le replace au sein de la colocation. Mais le propriétaire n’a pas à s’en occuper.
Etant donné que sur le marché il y a moins de colocations avec bail collectif, votre logement pourrait se démarquer. Toutefois, le nombre de groupes qui cherchent un logement à plusieurs est difficile à évaluer. Sans compter qu’il faut aussi que votre logement dispose d’autant de chambres que le nombre d’amis cherchant ensemble. Cela fait beaucoup de conditions. Intéressons nous maintenant aux désavantages
Les inconvénients du bail collectif
Le premier désavantage, c’est qu’un bail collectif peut faire peur aux potentiels locataires. En effet, en bail unique, lorsqu’un locataire décide de partir, les autres sont tenus de payer sa part du loyer. Même si le propriétaire accepte de ne pas leur faire payer les loyers des autres chambres vacantes, vis à vis de la loi ils sont tenus de le faire.
Même dans le cas où une clause serait ajouter au mandat stipulant qu’il n’y a pas d’obligation de payer la part de la chambre vacante: devant la loi, cette clause n’est pas recevable.
En bail collectif, le propriétaire doit également rédiger un avenant à chaque départ/arrivée d’un nouveau colocataire avec la signature de tous les locataires. Cela peut entraîner une gestion chronophage et contraignante côté administratif.
Il est également possible en bail collectif d’ajouter au contrat une clause de solidarité. Cela signifie qu’en cas de départ, le locataire est tenu de payer son loyer jusqu’à 6 mois après son départ ou jusqu’à ce qu’un nouveau locataire entre dans la colocation. Cette clause protège le propriétaire des vacances locatives mais fait peur aux colocataires ce qui rend la recherche plus longue.
Conseil d’expert pour le bail collectif
Nous conseillons aux propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en colocation de choisir leur bail en fonction des critères de leur logement (localisation mais surtout typologie, nombre de salles de bain, de chambres).
En effet, pour un appartement de 2 chambres, nous vous conseillons de louer en bail collectif. Il est important avant de prendre cette décision de regarder la concurrence du marché dans votre secteur.
Néanmoins, pour un appartement de deux chambres il est plus simple de trouver des colocataires qui se connaissent (famille, amis de longue date.) Il y aura moins de concurrence sur ce type de bail et deux personnes se connaissant et souscrivant ensemble à un bail collectif seront plus à même de rester plus longtemps.
Au delà, pour 3, 4 chambres ou plus, privilégiez des baux individuels. Explications.
Les avantages et les inconvénients des baux individuels
Fonctionnements du bail individuel
Le bail individuel est un type de contrat bien plus récent que le bail collectif. Il consiste à louer chaque partie individuelle d’un logement comme un seul et unique bien. Par exemple, si un appartement possède 4 chambres, il est possible pour le propriétaire de louer son bien en 4 baux distincts (un par chambre). Les parties communes sont alors partagées mais les chambres sont attribuées individuellement à des conditions et à des loyers spécifiques.
Chaque partie privative louée avec un bail individuel doit respecter les normes de décence. Ainsi, les chambres louées doivent mesurer au minimum 9 m².
Avantages du bail individuel
- Un nombre de candidature élevées
L’avantage principal est de maximiser le nombre de candidature en laissant un maximum de flexibilité aux candidats, tous indépendants les uns des autres. Si l’un part, les autres peuvent rester dans le logement sans avoir à payer sa part de loyer. Il incombe au propriétaire (ou son mandataire) de trouver un remplaçant au locataire parti. Cette flexibilité est souvent la garantie d’un nombre de candidatures élevé.
- Autant de garanties que de locataires
A noter qu’il est impossible avec ce genre de bail de rajouter une clause de solidarité, mais qu’il est possible de demander des garanties à chaque colocataire (garantie visale ou garants physiques).
- Minimiser les risques
Dans le cas où un locataire ne paye plus son loyer, les autres locataires continuent de payer leur part. Le risque est atténué par rapport au bail collectif. Il en va de même de la vacance locative. Si un locataire part, vous continuer de toucher la part de loyers due par les autres colocataires.
- Des loyers plus élevés
il est plus facile d’optimiser ses rentes grâce à ce contrat. En effet, la location par chambre permet d’afficher un loyer plus élevé que la location en bail collectif.
Désavantages du bail individuel
Pour les états des lieux, ils sont obligatoires à chaque entrée et sortie d’un locataire comme pour une mono habitation. L’inconvénient principal de ce type de bail tient au fait que la gestion peut s’avérer très chronophage pour le propriétaire. Il est donc conseillé au propriétaire de passer par une société tel que OQORO pour en faciliter la gestion.
Pour aller plus loin:
