Recouvrement des loyers impayés : quelles étapes après le départ du locataire ?
Le non-paiement des loyers est l’un des litiges courants entre propriétaire et locataire. Il existe une procédure de recouvrement des sommes dues, qui se mène en plusieurs étapes. Lorsque le locataire de votre logement quitte les lieux sans avoir réglé ses arriérés de loyer, la procédure est un peu différente. OQORO fait le point.
Le locataire a quitté le logement sans régler son dernier loyer
Selon la loi, le « locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail » (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le fait de quitter le logement sans avoir réglé la totalité des loyers est illégal.
C’est pourtant une pratique courante des locataires de ne pas régler le dernier loyer par peur de ne pas récupérer leur dépôt de garantie. Certains vont même jusqu’à déduire le montant du dépôt de la dernière échéance. Or, le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux n’est pas destiné à couvrir des loyers impayés. D’abord, il ne prend pas en compte les charges. De plus, il sert à payer des réparations nécessaires ou des dégradations éventuelles du bien par le locataire et constatées lors de l’état des lieux de sortie.
Tant que le locataire n’a pas réglé son dû, il ne peut pas obtenir de dernière quittance. Comme ce document est exigé dans la plupart des dossiers de location, votre locataire indélicat ne pourra donc pas normalement candidater pour un autre logement.
La résolution à l’amiable
C’est toujours la première étape, car on préjuge de la bonne foi du locataire. Elle nécessite de connaître sa nouvelle adresse et de le contacter pour lui rappeler son obligation. En l’absence de réponse, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception de relance dans les 30 jours suivant l’impayé.
Si l’impayé a plus de 50 jours, vous pouvez adresser au locataire une mise en demeure de règlement sous 8 jours, faute de quoi vous ferez appel à un huissier.
Le recours à la caution du locataire
Si un garant s’est engagé à se porter caution pour votre locataire, vous pouvez vous tourner vers lui si la résolution à l’amiable n’a pas abouti. S’il s’agit d’une caution solidaire, vous pouvez la solliciter directement par courrier recommandé avec accusé de réception, sans prévenir au préalable le locataire. En revanche, s’il s’agit d’une caution simple, vous devez agir par l’intermédiaire d’un huissier. Celui-ci va adresser à votre locataire un commandement de payer avec copie au garant. Au bout de deux mois, si le loyer n’est toujours pas réglé, vous pouvez demander à la caution le règlement des sommes dues par courrier recommandé avec accusé de réception.
Faire appel à la Garantie loyers impayés
Si vous avez souscrit cette assurance, c’est l’occasion de la faire fonctionner, même s’il ne s’agit que d’un seul loyer. En général, il faut la saisir dès que vous avez constaté le non-paiement de l’échéance, afin que l’assurance puisse mettre en place les procédures.
Procéder à une saisie conservatoire
Malgré tous vos efforts, votre locataire n’a toujours pas réglé ses loyers impayés. Vous pouvez alors vous adresser à un huissier de justice qui va déclencher une saisie conservatoire sur les biens du locataire. Pour cela, il va inspecter les comptes bancaires de la personne et faire geler la somme due. Ensuite, vous avez un mois pour saisir le tribunal d’instance afin qu’il oblige le locataire à régler son impayé.
Si le locataire n’est pas solvable, ses meubles peuvent aussi être saisis pour être vendus aux enchères. Le juge peut également prononcer une saisie sur salaire (c’est-à-dire que le montant du loyer impayé est prélevé directement sur le salaire du locataire).
Le locataire a quitté le logement avant la fin du bail sans payer le loyer
Le départ prématuré du locataire, souvent appelé « départ à la cloche de bois », est souvent plus compliqué à gérer, car il faut à la fois pouvoir récupérer les loyers impayés, mais aussi le logement. En effet, tant que le bail n’est pas officiellement résilié, vous pouvez être accusé de violation de domicile.
La transmission automatique du bail
Lorsque le logement est abandonné par son locataire, le bail se transmet automatiquement aux proches (art. 14 de la loi du 6 juillet 1989) : conjoint, descendants ou ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, partenaire de Pacs… Si aucune de ces personnes ne reprend le bail, alors vous pouvez déclencher la procédure d’abandon.
Le constat d’abandon des lieux
Ensuite, vous devez faire appel à un huissier de justice, qui va mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. En l’absence de réponse, l’huissier va pouvoir entrer afin de constater l’abandon des lieux. Attention : en aucun cas, vous ne devez pénétrer chez votre locataire sans huissier, ce serait assimilé à une violation de domicile.
Le recours au Tribunal d’instance pour finaliser la procédure
Une fois le constat d’abandon dressé, vous allez pouvoir saisir le tribunal d’instance pour constater la résiliation du bail et vous permettre de reprendre possession du logement. Le juge va émettre une ordonnance qui va être transmise au locataire. Parallèlement, vous pouvez également mener une procédure de récupération des loyers impayés, de la même manière que si le locataire était encore dans les lieux. Le propriétaire bailleur peut réclamer les loyers impayés pendant trois ans, y compris les charges. Cette dette s’applique aussi après le départ du locataire.
Le départ des locataires sans payer leur loyer est malheureusement assez courant. Il ne s’agit pas toujours de malhonnêteté, certaines personnes se trouvent seulement en situation financière délicate. Dans 80 % des cas, le départ à la cloche de bois d’un locataire est précédé d’arriérés de loyers. C’est pourquoi nous vous conseillons de réagir dès le premier impayé.
Crédits photos: Photo de Wendelin Jacober provenant de Pexels
