Le bail de votre appartement touche à sa fin ou votre locataire vous a donné son préavis pour déménager. Avant de vous remettre les clés et de quitter définitivement le logement, une dernière formalité importante s’impose : l’état des lieux de sortie. Quelles sont les choses à ne pas oublier ? Comment cela se passe-t-il concrètement ? OQORO fait le point.
L’état des lieux d’un logement vide
L’état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire a libéré les lieux et avant la prochaine mise en location. S’il a loué votre appartement vide, il doit le rendre vide. Il devra donc avoir déménagé tous ses meubles et objets avant de le réaliser.
Si le logement a été loué meublé et que le bail a été signé avant le 27 mars 2014, l’état des lieux n’est pas obligatoire. Il est néanmoins recommandé, mais le document n’est pas formalisé. Lorsque le bail est postérieur, alors l’état des lieux doit être fait dans les mêmes termes que pour un logement vide. Bien entendu, tous les meubles et équipements listés dans le contrat de location devront être présents.
Bailleur et locataire vont alors faire le tour du logement et décrire scrupuleusement le logement et ses équipements. On dit qu’il est établi de manière contradictoire, car on compare l’état actuel des locaux à celui noté dans l’état des lieux d’entrée.
Les différences notables sont susceptibles d’entraîner une retenue sur le dépôt de garantie afin de réparer les éventuelles dégradations. Mais attention, une évolution normale due à l’usure ou à la vétusté ne peut pas être prise en compte. C’est toute la subtilité de l’état des lieux de sortie.
Quelles informations doivent figurer dans un état des lieux de sortie ?
Le but de l’état des lieux est de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Pour cela, l’idéal est d’avoir un document unique, avec une colonne pour l’entrée et une pour la sortie. S’il y a deux documents, une présentation similaire facilitera la comparaison.
L’état des lieux de sortie doit comporter obligatoirement les informations suivantes :
la date de la visite et la localisation du logement ;
rappel de la date de l’état des lieux d’entrée ;
le nom et l’adresse du bailleur ;
le nom et la nouvelle adresse du locataire ;
les coordonnées des éventuels mandataires si l’un ou l’autre sont représentés ;
l’index des compteurs individuels d’eau et d’énergie (gaz, électricité, fioul…) ;
les clés et autres moyens d’accès au logement (badges, cartes…) ;
pour chaque pièce du logement, la description précise de l’état des revêtements du sol, des murs et du plafond, ainsi que des équipements le cas échéant (il est possible d’ajouter des photos).
L’état des lieux doit être signé par le locataire et le bailleur (ou leurs mandataires). Il s’agit toujours d’un document écrit, qu’il soit numérique ou sur support papier. Le locataire et le propriétaire en reçoivent chacun un exemplaire.
Qui doit être présent lors de l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie à l’amiable
De manière générale, l’état des lieux se réalise à l’amiable, en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire. La date est convenue d’un commun accord entre les deux parties, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.
Lorsque locataire et propriétaire sont présents, on parle d’état des lieux à l’amiable. Vous ne devez en aucun cas réclamer de frais au locataire pour établir le document.
Si le locataire n’est pas présent au rendez-vous fixé, vous devrez faire appel à un huissier, de même s’il refuse de réaliser l’état des lieux ou s’il ne veut pas le signer. Le locataire peut aussi solliciter un huissier dans les mêmes cas de figure. Dans tous les cas, les frais sont partagés entre les deux parties et varient en fonction de la taille de l’appartement (d’environ 140 € pour une surface inférieure à 50 m² à plus de 250 € pour un logement dépassant les 150 m²). L’huissier fixe un nouveau rendez-vous et établira l’état des lieux de sortie même en l’absence du locataire ou du propriétaire. Aucune contestation ne sera alors possible.
Que se passe-t-il après l’état des lieux de sortie ?
Vous n’êtes pas d’accord avec l’état des lieux
Si vous souhaitez contester l’état des lieux de sortie après sa signature, vous devez solliciter une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Cette procédure facultative est gratuite, qu’elle soit entamée par le propriétaire ou le locataire. Si elle n’aboutit pas, vous devrez saisir le juge des contentieux du tribunal dont dépend le logement.
Vous approuvez l’état des lieux de sortie : quel délai pour rendre la caution ?
Tout dépend si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ou non. Si aucune détérioration n’est à déplorer, vous avez 1 mois à compter du moment où le locataire a remis les clés pour lui rendre sa caution. Si l’état des lieux n’est pas conforme, alors vous avez 2 mois pour faire la retenue et rendre la somme restante.
Vous pouvez le faire soit en mains propres contre remise d’un reçu, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sur le dépôt de garantie, vous pouvez retenir des sommes correspondant à :
des loyers ou des charges impayés ;
la régularisation des charges si celles-ci étaient payées sous forme de provision ;
des frais liés à la dégradation du logement ou à la réparation d’équipements.
Toutes les sommes retenues devront être justifiées et le locataire peut contester la facture des travaux de remise en état.
