Souvent confondu avec la “caution”, le dépôt de garantie est demandé au locataire lorsque le contrat de bail est signé. En tant que propriétaire-bailleur, vous le conservez tout le temps de la location. OQORO vous détaille la réglementation concernant sa restitution et son montant.
À quoi sert le dépôt de garantie ?
Juridiquement, le dépôt de garantie sert à “garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire”. Les règles qui régissent le dépôt de garantie sont établies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ALUR du 24 mars 2014. En clair, il vous sert de réserve dans laquelle vous pouvez puiser pour couvrir d’éventuels impayés de loyer, régulariser des charges ou payer des travaux générés par des dégradations commises par le locataire.
Bon à savoir : Le dépôt de garantie est souvent appelé à tort “caution” ; la caution, en immobilier, désigne la personne qui se porte garante du paiement du loyer.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est très souvent demandé, car il représente une sécurité pour le bailleur.
Il arrive parfois que des locataires considèrent que le dépôt de garantie sert à payer leur dernier mois de loyer, à la fin du bail. C’est illégal, car il n’a pas vocation à se substituer au paiement normal d’un loyer. De plus, si vous avez des frais à retenir pour payer par exemple des travaux de réfection, vous n’aurez plus la somme nécessaire.
Si votre locataire s’abstient de payer son dernier loyer sous prétexte du dépôt de garantie, ne lui délivrez surtout pas de quittance de loyer pour ce dernier mois. Cette dernière lui sera nécessaire s’il souhaite louer un nouveau logement. Vous pouvez également entamer une procédure judiciaire pour obliger le locataire à payer son dernier mois de loyer et à vous verser des dommages et intérêts.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Lorsque le logement est loué non meublé, le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges. Pour un meublé, il est au maximum de 2 mois, toujours hors charges. Dans tous les cas, le montant du dépôt de garantie est obligatoirement inscrit dans le bail et ne bouge pas, même lors du renouvellement du bail.
Attention, si vous demandez un paiement d’avance du loyer sur des échéances supérieures à 2 mois (par exemple pour un loyer trimestriel), vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.
Qui encaisse le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est en général versé directement par le locataire. S’il n’est pas en mesure de le faire parce que ses ressources ne le lui permettent pas, il peut faire appel à un organisme tiers. Action Logement propose par exemple une avance appelée Loca-Pass (c) ou puise dans le fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Il peut être versé en espèces (dans ce cas, vous remettez un reçu au locataire) ou en chèque. Vous pouvez encaisser le dépôt de garantie dès qu’il vous est remis par le locataire et vous avez la possibilité de le placer sur un compte bancaire générant des intérêts. Votre seule obligation est de le restituer en fin de location.
La restitution du dépôt de garantie
Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014 ou s’il a été tacitement reconduit avant cette date, vous disposez d’un délai de deux mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie. Pour un bail signé ou tacitement reconduit après 2014, le délai est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée et de deux mois s’il est non conforme.
Ces délais courent à partir du moment où ce dernier vous a rendu les clefs. Si vous les dépassez, vous vous exposez à des pénalités : soit la somme produit des intérêts de retard au taux légal (bail antérieur à 2014), soit vous encourez une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges à chaque fois que vous entamez un mois de retard. Si vous ne restituez pas le dépôt de garantie, le locataire peut engager une procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation.
Vous avez la possibilité d’opérer une retenue sur le dépôt de garantie avant de le restituer, par exemple pour payer des loyers ou des charges qui n’ont pas été réglés. Vous pouvez aussi déduire le montant de travaux engendrés par des dégradations observées dans le logement et du fait du locataire. Dans tous les cas, vous devez bien évidemment justifier toute retenue par des documents : état des lieux, lettre de réclamation des impayés, constat d’huissier, facture de travaux…
Le dépôt de garantie est remis au locataire soit en mains propres contre reçu, soit au mandataire immobilier le cas échéant, soit par courrier recommandé avec accusé de réception.
