Propriétaires bailleurs : faut-il préférer un garant physique ou une garantie loyers impayés ?
Les litiges concernant les loyers impayés sont malheureusement courants entre propriétaire et locataire. Pour s’en protéger, plusieurs dispositifs existent, comme le garant physique ou la garantie loyers impayés. Quelle est la solution la plus sûre ? OQORO fait le point.
Le garant physique ou caution : une solution sans frais, mais plus risquée
C’est la solution la plus courante et la plus ancienne. Pour assurer le paiement des loyers en cas de défaillance de votre locataire, vous pouvez exiger qu’il dispose d’un garant. Il s’agit d’une personne qui va payer les échéances à la place du locataire si celui-ci est dans l’incapacité de les régler.
Le garant peut être une personne physique, le plus souvent un proche ou un parent, mais aussi une personne morale (une banque, une assurance ou une garantie locative indépendante).
Bon à savoir : La garantie Visale pour certains profils
Financé par Action Logement, cette garantie est un dispositif de cautionnement gratuit réservé aux jeunes de moins de 30 ans (ou aux salariés depuis moins de 6 mois pour les plus de 30 ans). La garantie couvre 36 mois maximum d’impayés de loyer et de charges sur toute la durée de la location, à hauteur de 600 € (800 € en Île-de-France). Le locataire doit obtenir sa caution Visale avant la signature du bail. C’est Action Logement qui s’occupe ensuite de recouvrer les impayés auprès du locataire défaillant.
Il existe également le système LocaPass pour les salariés du privé, les jeunes de moins de 30 ans en contrat d’apprentissage ou en recherche d’emploi et les travailleurs saisonniers.
Quelle que soit la nature de la caution, le garant s’engage à travers un document appelé « acte de cautionnement ». Bien évidemment, vous devez vous assurer que la personne ou l’organisme qui se porte caution est en mesure de payer les loyers. Pour cela, vous pouvez lui demander des justificatifs dont la liste est énumérée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Si vous considérez que le garant proposé ne présente pas les garanties financières suffisantes, vous pouvez refuser le dossier du locataire.
Le risque de cette solution, c’est que malgré vos vérifications, le garant ne soit pas plus solvable que votre locataire au moment de régler les impayés. Il peut aussi refuser d’honorer son engagement. De plus, le recours au garant allonge les délais de paiement. S’il s’agit d’une caution solidaire, vous pouvez vous adresser directement au garant en cas d’impayés, mais si la caution est simple, vous ne pourrez le solliciter qu’après avoir épuisé tous les recours contre le locataire.
La garantie Loyers Impayés ou GLI : payante, mais sécurisée
Les avantages de la GLI
La Garantie Loyers Impayés est une assurance que vous payez chaque mois en tant que propriétaire bailleur. Si votre locataire ne règle pas ses loyers en temps et en heure, vous déclarez un sinistre auprès de votre GLI. L’assurance commence par vous régler les impayés, ce qui vous permet d’être assuré d’avoir une rentrée d’argent régulière. Puis, elle prend en charge toutes les démarches administratives et juridiques pour recouvrer les loyers auprès du locataire. Dans la plupart des cas, les frais de contentieux sont aussi couverts, ainsi que les dégradations éventuelles au départ du locataire.
L’avantage, c’est que vous n’avez (presque) rien à faire, si ce n’est de déclarer l’impayé dès sa constatation. Vos revenus locatifs sont ainsi entièrement sécurisés et garantis, ce qui est particulièrement intéressant si ces derniers sont destinés à rembourser un prêt immobilier.
Coûts et sélection drastique des candidats : les désavantages de la GLI
L’inconvénient majeur, c’est son coût : de 1,5 % à 3 % du montant annuel charges comprises. Elle est aussi assez restrictive, puisque la GLI ne peut s’appliquer que :
- pour un logement à usage d’habitation ;
- si le locataire est en CDI ;
- si le loyer ne représente pas plus d’un tiers des revenus du locataire.
Ces critères restreignent d’autant les possibilités de candidats pour votre logement, ce qui peut être gênant si celui-ci se trouve dans une zone tendue ou si vous visez essentiellement une clientèle étudiante. Enfin, la plupart des GLI exigent un certain formalisme et notamment un délai minimum pour déclarer l’impayé.
Par ailleurs, si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas demander un garant à votre locataire. De même, celui-ci ne peut pas prétendre à bénéficier de la garantie Visale. Seule exception : si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, la GLI est cumulable avec un garant physique.
Pour choisir entre garant physique et garantie loyers impayés, vous devez donc d’abord tenir compte du statut de votre locataire, puisque la GLI ne s’applique que si ce dernier est actif et solvable. Le système de la caution simple ou solidaire est le plus rapide, le moins onéreux et le plus universel, mais c’est aussi le moins protecteur pour le propriétaire.
