Les diagnostics obligatoire pour la location d’un appartement
Vous vous apprêtez à mettre en location votre appartement. Savez-vous qu’il existe des diagnostics obligatoires qui doivent être annexés au contrat de bail ? OQORO vous détaille le contenu de ce dossier de diagnostic technique (DDT).
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a défini le contenu du dossier de diagnostic technique qui est obligatoirement annexé au contrat de location. Cependant, ces diagnostics doivent être réalisés bien avant la signature du bail, puisqu’ils permettent au futur locataire d’être informé de l’état global du bien. Certaines informations doivent même apparaître sur l’annonce immobilière (c’est le cas du DPE). Les diagnostics peuvent être fournis sous forme d’un dossier papier ou électronique au locataire.
Bon à savoir : La plupart des diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié, dont la liste est disponible ici. Pour faire des économies, nous vous conseillons d’effectuer tous les diagnostics en même temps que le DPE.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
C’est le plus connu, le fameux schéma avec les bandes colorées en fonction de la consommation énergétique du logement. Ces couleurs sont appelées « étiquettes » :
L’étiquette énergie évalue la quantité d’énergie consommée par l’appartement pour le chauffage et les besoins quotidiens (électricité, eau chaude sanitaire…) ;
L’étiquette climat indique la quantité de gaz à effet de serre dégagée par le logement.
Le diagnostic de performance énergétique décrit aussi les équipements du logement (type de chaudière par exemple) et indique la quantité d’énergie renouvelable utilisée, le cas échéant.
La durée de validité du DPE est de 10 ans, pour ceux réalisés à partir du 1 juillet 2021. Les DPE effectués avant 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Les diagnostics concernant l’état des installations d’électricité et de gaz
Ces deux diagnostics ne sont obligatoires que si les installations ont plus de 15 ans. Ils vérifient que les appareils et les circuits de gaz et d’électricité sont conformes et ne présentent pas de risques pour la sécurité des personnes et des biens. Le diagnostic va par exemple indiquer s’il y a des prises défectueuses ou si la chaudière à gaz présente des anomalies.
La validité de ces diagnostics est de 6 ans et ils doivent être réalisés par un professionnel certifié.
Les risques et pollutions
Trois diagnostics sont destinés à informer le locataire des risques et aléas auquel le logement peut être soumis.
Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Il ne concerne que les logements construits avant 1949. Il indique si la présence de plomb a été détectée, notamment dans les peintures. Si la concentration dépasse 1 mg/cm², la durée de validité du constat est de 6 ans et le propriétaire doit faire des travaux.
Si la concentration est inférieure à 1 mg/cm², le Crep est valide sans limitation de durée.
L’état d’amiante
Ce document indique si le logement présente des matériaux ou des produits contenant de l’amiante. Seuls les appartements ou maisons dont le permis de construire a été délivré avant 1997 sont concernés.
Si de l’amiante est détectée, des mesures correctives sont proposées par le diagnostiqueur, mais lorsque le risque est faible il s’agit très souvent d’opérer une surveillance régulière.
Si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé avant la mise en location, sinon sa durée de validité est illimitée. Contrairement aux autres, il n’a pas à être obligatoirement présent dans le dossier annexé au bail, mais doit être transmis au locataire s’il en fait la demande.
L’état des risques et pollutions (ERP)
Ce document répertorie les différents aléas et pollutions auxquels le logement peut être soumis. Il est obligatoire dans les communes situées dans :
une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
une zone à potentiel radon (gaz radioactif naturel) de niveau 3 ;
le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) ou des risques naturels miniers ;
le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ;
un périmètre à l’étude pour les PPRN ou les PPRT.
La liste des communes est fixée par arrêté préfectoral : si le logement se trouve dans l’une d’entre elles, vous devez produire des documents informant des différents risques. Ce document peut être réalisé par le propriétaire lui-même, au moyen d’un formulaire disponible ici. Le formulaire doit avoir moins de 6 mois à la signature du bail.
Le diagnostic bruit
Ce dernier document permet d’informer sur l’existence de pollution sonore aérienne. Il est obligatoire depuis le 1 juin 2020 si le logement se trouve à proximité d’un aéroport. Pour le savoir, vous pouvez consulter les plans d’exposition au bruit des aéroports (PEB) ou vous adresser à la mairie.
Le diagnostic bruit consiste à remplir un formulaire d’information.
Quelles sanctions en cas d’absence des diagnostics obligatoires ?
Si l’un des diagnostics obligatoires manque lors de la signature du bail, le bailleur sera considéré comme responsable si des vices cachés entraînent un dommage ou un risque chez le locataire. L’absence des diagnostics peut avoir de lourdes conséquences :
le bail peut être annulé sans compensation par le locataire qui peut réclamer le remboursement des loyers déjà versés ;
le propriétaire est passible d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende pour ne pas avoir respecté les obligations de sécurité et de prudence en tant que bailleur.
Sachez que le coût des diagnostics obligatoires peut être déduit des revenus locatifs si le propriétaire opte pour le régime réel d’imposition.
