La loi Pinel est un dispositif d’investissement et de défiscalisation mis en place par l’Etat en septembre 2014 permettant d’acquérir un logement neuf (ou logements anciens sous certaines conditions de travaux) tout en réduisant son impôt sur le revenu. Souvent conseillée en premier lieu pour la réduction d’impôt, la loi Pinel reste avant tout un très bon dispositif d’investissement locatif. Dans cet article, on va vous dévoiler les 3 vraies raisons pour lesquelles il faut s’orienter vers le dispositif Pinel pour un investissement locatif.
Se constituer un patrimoine sain et attractif
Comme évoqué en introduction, pour profiter du dispositif dit “Pinel”, le plus facile, c’est d’acheter un logement neuf. Et ça tombe bien parce que lorsque l’on devient investisseur, on a toujours peur des gros travaux à court ou moyen terme, ce sont des travaux qui coûtent chers et qui peuvent impacter les revenus locatifs fortement à la baisse.
Eh bien, c’est un désagrément que les investisseurs en logements neufs ne connaissent pas. En effet, acheter de l’immobilier neuf, c’est aussi acheter des garanties sur la construction. On parle notamment des garanties de “Parfait Achèvement”, “Biennale” ainsi que la plus importante, la garantie “décennale”. C’est cette dernière qui va notamment assurer aux propriétaires de l’immeuble neuf qu’ils n’auront aucun travaux de réfection à prévoir pendant 10 ans sur les désordres liés à la structure du bâtiment, au clos et au couvert de l’immeuble, autrement dit, une garantie sur les désordres les plus coûteux pour un investisseur. Cette garantie est notamment couverte par l’assurance Dommage-Ouvrage qui est souscrite par le promoteur immobilier et qui couvre l’immeuble pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux (A partir de la fin du chantier).
Se constituer un patrimoine sain parce que neuf, c’est bien, mais c’est surtout très attractif pour la location!
En effet, tout candidat à la location préférera se projeter dans un appartement neuf plutôt que dans un logement où les peintures et les sols sont détériorés, où le hall de l’immeuble est fatigué et la façade vieillissante. Sans oublier les avantages que les programmes immobiliers neufs proposent aujourd’hui, comme les places de stationnement, les locaux vélos, les surfaces extérieures (balcons, terrasses, jardins), les équipements (cuisines aménagées, volets roulants électriques, etc.) sans oublier que ces nouveaux logements deviennent “connectés”. Un bien immobilier neuf, c’est vraiment un avantage, notamment dans les agglomérations où le parc immobilier devient vieillissant et mal entretenu. C’est se prémunir contre le risque de “vacance” locative (le fait de ne pas réussir à louer son bien).
Il faut retenir une chose, un bien immobilier neuf, c’est un produit très attractif sur le marché de la location. Simplement parce que le locataire a également conscience qu’il va pouvoir habiter dans un logement mieux isolé acoustiquement et thermiquement, qui va être plus économe en énergie et donc plus respectueux de l’environnement et de son portefeuil.
Réduire son Impôt sur le revenu (IR)
Le deuxième intérêt pour un investisseur d’acheter un logement dit “Pinel”, c’est que le dispositif va lui permettre de réduire son impôt. C’est ce qu’on appelle une incitation fiscale. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf que l’on s’engage à mettre en location pendant une durée minimum, l’Etat accorde au contribuable une réduction de son impôt sur le revenu (IR). Cette réduction est calculée en fonction du montant du bien immobilier acheté, sachant que le montant pris en compte pour le calcul est plafonné à 300 000€ par an.
Sur la base de ce prix d’acquisition, on va pouvoir réduire directement son impôt, soit de 12%, soit de 18% ou de 21% suivant qu’on s’engage à mettre le bien immobilier en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Par exemple, si on achète un logement neuf au prix de 200 000€ et qu’on s’engage à le louer pendant 9 ans, on pourra réduire notre impôt de 4000€ par an (200 000 x 18% / 9 ans).
Par ce dispositif, l’état nous permet de transformer tout ou partie de notre impôt sur le revenu en source d’investissement pour de l’immobilier.
Obtenir une super rentabilité locative
Le troisième point qui nous paraît très intéressant avec le dispositif Pinel, c’est qu’il permet de doper sa rentabilité locative sur son investissement. En effet, comme vous allez pouvoir acheter un bien immobilier et profitez d’une incitation fiscale au passage, cela revient indirectement à dire que c’est l’Etat qui finance 12%, 18% ou 21% de votre acquisition.
Ainsi, dans le calcul de votre rentabilité locative, vous devez prendre en compte que 88%, ou 82% ou 79% du prix du bien, c’est le montant que le bien immobilier vous aura réellement coûté.
Par exemple, pour un appartement acheté 240 000 € et loué 740 € par mois, si on calcul la rentabilité brut, elle sera de 3,7%/an. Maintenant, si on achète ce même appartement avec le dispositif Pinel et qu’on s’engage à le louer pendant 9 ans, l’Etat va alors prendre en charge 18% du prix du bien, l’appartement nous coûtera alors réellement que 82% de sa valeur soit 196 800 €. Si on refait maintenant le calcul de la rentabilité brut avec un loyer inchangé de 740 € par mois, alors notre rentabilité locative passe à 4,5%/an.
De plus, dans le contexte actuel des taux immobiliers relativement bas, les banques permettent facilement d’emprunter 100% du montant de l’acquisition lors d’un investissement locatif.
Ainsi, en conjuguant des taux aux environs de 1,20%/an actuellement sur 20 ans et une rentabilité locative d’environ 4,5%/an, l’effet de levier est relativement important pour l’investisseur. Ce type de rentabilité est aussi possible dans l’ancien, mais dans les faits plus compliqué à obtenir parce qu’il faut commencer par trouver la perle rare.
Bien évidemment chaque projet immobilier est un cas particulier et dépend beaucoup de la situation personnelle de l’investisseur, mais la règle d’or reste toujours la même: soyez vigilant à l’adresse et n’hésitez pas à consulter et à comparer le marché immobilier !
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