Le locataire de votre appartement provoque des Le locataire de votre appartement provoque des troubles de voisinage ? Qu’il s’agisse de nuisances sonores, olfactives ou visuelles, vous devez réagir afin que votre propre responsabilité ne soit pas engagée. Voici la marche à suivre en cas de trouble de voisinage de votre locataire.
C’est quoi, un trouble du voisinage ?
Les troubles du voisinage peuvent prendre différentes formes :
Les nuisances sonores
Premières sources de dépôt de plainte en appartement, il peut s'agir d'un bruit intense, répété et durable, contre lequel les voisins ont légitimement le droit de se plaindre (articles R1337-6 à R1337-10 du Code de la santé publique).
Lorsque le bruit intervient entre le coucher et le lever du soleil, il s’agit effectivement de tapage nocturne. Dans ce cas, le caractère durable, intense et répétitif n’est pas exigé.
Les nuisances olfactives et visuelles
Les voisins peuvent aussi être incommodés par des odeurs désagréables : déchets non jetés, fumier ou compost, odeur de cigarette… L’usage d’un barbecue n’est par contre pas considéré comme une nuisance, car cela reste (normalement) occasionnel.
Les nuisances visuelles sont plus subjectives : il peut s’agir de l’entreposage d’encombrants, de végétation qui dépasse dans le jardin du voisin ou de l’occultation de la vue. Dès lors que le paysage est dégradé, on considère qu’il y a nuisance visuelle.
Le non-respect du règlement de copropriété
Si le logement de votre locataire se trouve dans une copropriété, il doit se conformer au règlement intérieur de cette dernière. L’encombrement des parties communes est souvent la nuisance la plus courante, comme le stationnement des vélos et poussettes dans le hall d’entrée ou les couloirs, mais l’étendage du linge sur le balcon peut aussi être interdit.
Dans certains cas, l’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux d’habitation n’est pas autorisé par le syndic, car le travail à domicile peut occasionner des nuisances (passage de personnes extérieures, bruit, odeurs…).
Trouble du voisinage de son locataire : quelles démarches ?
Un préalable : l’information du propriétaire
En règle générale, les voisins incommodés vont d’abord s’adresser au locataire responsable des troubles. Il arrive en effet que l’on ne se rende pas compte des nuisances générées (par exemple le bruit des pas). Dans certains cas, cela suffit pour régler le problème.
En revanche, s’il n’y a pas de changement, les voisins doivent alors vous informer, en tant que propriétaire, car vous êtes responsable du comportement de votre locataire. Dans le cas du non-respect du règlement de copropriété, c’est le syndic qui fait les démarches.
L’information orale ou par courrier simple ne suffit pas, car rien n’atteste que vous avez eu connaissance des troubles du voisinage. Vous devez donc recevoir une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci doit être accompagnée de justificatifs (témoignages, pétition, constat d’huissier, éventuellement des procès-verbaux de nuisances sonores constatées par la police).
À partir de ce moment-là, vous êtes tenu d’intervenir auprès de votre locataire afin de faire cesser les nuisances. Cependant, vous avez une obligation de moyen et non de résultats : vous devez seulement montrer que vous avez fait le nécessaire. Si vous n’agissez pas ou n’êtes pas en mesure de prouver de votre intervention, les plaignants peuvent engager des poursuites à votre encontre.
Notez que si votre logement est loué dans le cadre d’un mandat de gestion, c’est le gestionnaire locatif qui s’occupe de toutes les démarches.
Réglez le problème à l’amiable avec votre locataire
En premier lieu, vous devez informer votre locataire des plaintes de ses voisins et lui demander de cesser les troubles du voisinage. Pour cela, envoyez-lui d’abord un courrier simple, puis une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également faire intervenir un huissier pour qu’il constate de manière officielle les nuisances.
Si vos courriers restent sans effets, vous devez faire appel à un conciliateur de justice avant d’aller plus loin. Depuis le 1 janvier 2020, cette démarche gratuite est en effet obligatoire avant de pouvoir saisir le tribunal.
En dernier recours, vous pouvez résilier le bail
Si la solution à l’amiable échoue, vous avez la possibilité de résilier le bail de manière unilatérale. Dans le cas où le contrat de location ne prévoit aucune disposition, vous devez assigner le locataire devant le Tribunal d’instance par l’intermédiaire d’un huissier. Ce dernier va demander au juge d’autoriser la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Si le contrat de location comporte une clause spécifique de résiliation pour cause de nuisances, vous pouvez saisir directement le Tribunal d’instance de votre juridiction. Celui-ci va constater la résiliation et prononcer l’expulsion du locataire. Cette procédure est plus simple et plus rapide, d’où l’intérêt de prévoir ce type de clause dans le bail.Lorsque le terme du bail est proche, une dernière solution consiste à adresser à votre locataire un congé pour motif légitime et sérieux, mais le préavis doit être de 6 mois minimum.
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