Quand on réalise un investissement immobilier locatif, la recherche et l’achat du bien à louer ne représentent que la première étape. La seconde consiste à louer le logement pour générer des revenus. Cette seconde étape, déterminante pour la rentabilité du projet, comporte deux missions : la mise en location et la gestion locative. Dans cet article, nous verrons ce qu’est concrètement la gestion locative, quel peut être son coût et pourquoi la confier à des professionnels est souvent pertinent sinon nécessaire.
Gestion locative : définition et services
La gestion locative est l’étape qui intervient juste après la mise en location, c’est-à-dire une fois que le candidat est devenu locataire. Et pour qu’un candidat soit considéré comme locataire, il faut que :
le bail (ou contrat de location ) soit signé par le propriétaire-bailleur ou le gestionnaire immobilier à qui le propriétaire a confié la gestion de son logement-le dépôt de garantie soit versé (un mois de loyer hors charge pour les locations nues, deux mois pour les meublées)
l’état des lieux d’entrée soit effectué et signé par les deux parties-les clés du logement soient confiées au locataire.
C’est seulement à ce moment que le locataire est considéré comme tel. Une fois ces prérogatives remplies, on entre dans la phase de gestion locative. Commençons par voir quelle en est la définition la plus simple.
Définition de la gestion locative
La gestion locative peut être définie comme la gérance et l’exécution de toutes les tâches essentielles au bon fonctionnement et à l’entretien du logement nécessaires au confort du locataire, ainsi qu’à la collecte des loyers durant la période de location définie par le bail. La gestion locative est réalisée par le propriétaire lui-même ou peut être confiée à un gestionnaire locatif via un mandat de gestion.
Gestion des loyers et régularisation des charges
Si l’on fait un investissement locatif, c’est avant tout pour se constituer un patrimoine tout en encaissant des loyers. C’est donc la première tâche d’un gestionnaire locatif : collecter les loyers chaque mois auprès du ou des locataires du bien loué, qu’il soit une mono-habitation ou une colocation. Le gestionnaire envoie pour ça un avis d’échéance.
Quand on parle du loyer, on pense au loyer accompagné des charges. Le gestionnaire ou le propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il s’agit des bons montants. Dans le cas d’une gestion locative confiée à une agence immobilière, cette dernière doit naturellement reverser les loyers au propriétaire dans les délais définis dans le mandat de gestion. Elle envoie ensuite une quittance de loyer au locataire.
En cas de retard de paiement, c’est le gestionnaire qui est responsable des démarches pour changer la situation., présenté par le député de la majorité en début 2020 et qui sera voté d’ici la fin d’année, va plus loin dans cette réflexion. Il propose un nouveau contrat de gestion locative dans lequel le paiement des loyers aux propriétaires sera à la charge des agences immobilières et des gestionnaires de biens, même en cas d’impayés des locataires.
Pour l’heure, le gestionnaire doit seulement relancer le locataire défaillant. Si le retard se prolonge et mue en loyer impayé, c’est lui également qui doit lancer les procédures judiciaires (sur demande du propriétaire) pour obtenir le paiement du loyer ou envisager les procédures d’expulsion.
Si le contrat de bail le spécifie, le gestionnaire doit réviser annuellement le loyer en se basant sur l’IRL (l’indice de référence des loyers) publié trimestriellement par l'INSEE.
Enfin, si le mode de est celui de la provision, il doit aussi les régulariser annuellement. Pour cela, il compare le montant provisionné réglé par le locataire avec le montant réel payé par le propriétaire au syndic de copropriété et à ses autres fournisseurs (électricité, internet). S’il y a une différence, il procède au remboursement de la différence au propriétaire ou au locataire. Il peut également corriger le montant de la provision pour l’année à venir.
Aide administrative et comptable
Le mot gestion se déplace rarement sans son adjoint: administratif. La gestion locative ne fait pas exception à la règle.
Ici, il s’agit surtout de s’assurer que le locataire puisse toucher une aide personnalisée au logement (APL) si lui et le logement y sont éligibles. S’il s’agit d’une habitation principale, l’appartement ou la maison le sera à coup sûr. Il appartient au propriétaire bailleur ou au gestionnaire de donner au locataire les informations nécessaires à sa demande d’APL auprès de la caisse d’allocation familiale (surface habitable, loyer HC, etc.).
Si le bien est géré par une agence immobilière ou administrateur de bien, il est attendu que ce dernier accompagne le propriétaire dans ses démarches fiscales. Notamment en ce qui concerne sa déclaration d’impôt. Suivant les profils des propriétaires (, possession en nom propre), le régime fiscal choisi (régime réel ou régime forfaitaire) et la nature du bien (location meublée ou location nue), les revenus changent de catégorie. Ils ne sont pas toujours considérés comme des revenus fonciers. C’est pourquoi une aide avisée n’est jamais de trop !
Le gestionnaire peut également aiguiller son client dans sa comptabilité pour lui permettre d’optimiser sa rentabilité en obtenant la bonne déduction fiscale (on pense ici aux possibles amortissements avec le Lmnp).
Il doit aussi lui envoyer à minima une fois par an un compte rendu de gestion afin que le propriétaire soit au courant de ce qui se passe dans son logement.
Enfin, si le propriétaire ou le locataire en fait la demande, l’agent immobilier pourra les guider dans leur choix d’assurance :
l’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour le propriétaire
la garantie de loyers impayés (GLI) pour le propriétaire
l’assurance habitation pour le locataire
Entretien technique du bien et gestion locataire
Naturellement le gestionnaire est responsable de la relation locataire. Il doit répondre à leurs demandes, leur fournir aide et assistance en cas de pépins (réparations d’électroménager par exemple). Il faut aussi accompagner le locataire dans certaines de ses démarches, lui expliquer ce qui relève du syndic, etc. En gros, le gestionnaire doit s’assurer du confort du locataire au sein de la location et répondre à ses questions.
C’est aussi parfois au gestionnaire de recadrer les locataires si des nuisances sont signalées par le syndic. Dans la mesure où son rôle est aussi de veiller à la bonne tenue du bien par le locataire, un rappel à l’ordre est parfois nécessaire quant à la propreté du logement.
Il peut faire intervenir des artisans afin qu’ils effectuent des travaux d’entretien ou pour des interventions d’urgences ne dépassant pas un montant défini dans le mandat de gestion. Chaque gestionnaire s’entoure d’artisans qualifiés, au minimum un plombier, un électricien, un plaquiste, un peintre ou encore un serrurier.
Toutes ces missions expliquent pourquoi il est souvent recommandé de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour la gestion locative d’un bien. Mais il y a quelques situations où c’est particulièrement recommandé.
Pourquoi déléguer à une agence la gestion de son bien immobilier ?
Le coût modéré des néo-agences ou agences digitales
S’il existe plusieurs modèles de rétribution pour la gestion locative, le plus classique reste un pourcentage des loyers que prend l’agence immobilière. S’il avoisine les 8,5 % pour les agences traditionnelles, il est de 4 ou 5% pour les néo-agences, les agences immobilières qui ont pris le virage du digital. C’est notamment le cas de Il est important de bien se renseigner sur les services compris : toutes les agences ne proposent pas les mêmes.
Oqoro est d'ailleurs classée 1er du classement Nevatony sur les frais de gestion locative !
La tranquillité d’esprit
Pouvoir déléguer la gestion de son bien et de la relation avec les locataires en toute sérénité tout en encaissant les loyers est la meilleure expérience possible d’un investissement locatif. Encore faut-il avoir confiance en l’agence et en sa capacité de réaction, son professionnalisme, sa compréhension du secteur immo et sa capacité à évoluer en même temps que le marché (outils et méthode). Aussi élémentaire soient-ils, les avis Google ou les avis Trust Pilot permettent de donner une indication du niveau de professionnalisme d’une agence.
Dans le cas de multipropriété ou colocation
Dès lors qu’on gère plusieurs appartements et/ou des colocations, la gestion devient particulièrement chronophage et complexe. Le turn-over asynchrone des locataires en est la principale raison. Pour chaque départ, il faut organiser visites et états des lieux d’entrée et de sortie. Si on ajoute à cela l’éloignement géographique d’avec la résidence principale, c’est presque impossible de gérer soi-même.
Aide à la définition du montant du loyer
Pour réussir à louer son bien, il faut mettre le bon prix. Un loyer excessif dissuadera les candidats et accélérera le turn-over des locataires. Un loyer trop bas réduira votre rentabilité. L’expérience du professionnel est un vrai plus. Bien souvent, les propriétaires ont un rapport biaisé de la valeur de leur appartement. Confier son bien à une agence, c’est avoir la garantie de trouver le juste prix.
Mandat de gestion à durée limitée
Les mandats de gestion qui lient un propriétaire à une agence ont une durée limitée (souvent d’un an). Si vous n’êtes pas satisfaits, vous pouvez reprendre la gestion ou la confier à une autre agence. Sur une année, la prise de risque est minimale.
La veille juridique
En tant que professionnels de l’immobilier, les agents sont au courant des évolutions juridiques (exemple avec le projet de loi Nogal qui va modifier les modalités de gestion locative). Ils vous accompagnent et peuvent vous guider quand des changements surviennent.
