Si la crise sanitaire ne bouscule pas trop le calendrier législatif, présenté début février 2020 aux députés, devrait être voté à l’Assemblée en 2021. Il poursuit l’objectif de restaurer la confiance entre propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier. Pour cela, le député de la majorité a créé un nouveau mandat de gestion locative qui vise donc à restaurer un climat de confiance entre les acteurs du marché locatif d’une part, mais à sécuriser et accroître l’attractivité d’un investissement très prisé des Français d’autre part. Dans cet article, nous vous présentons les différentes clauses et les changements majeurs induits par ce nouveau mandat dit de “garantie totale” pour les propriétaires-bailleurs.
Sommaire
Un mandat rassurant pour les propriétaires et les locataires
Des garanties non cumulables et le recours à un compte de dépôt séquestre
Comparaison entre contrat "garantie totale" et mandat classique
Un mandat rassurant pour les propriétaires et les locataires
Ce qui change pour les propriétaires-bailleurs
Le mandat “garantie totale”, comme ce projet de loi dans sa globalité, met en place des éléments nécessaires à la restauration de confiance entre les bailleurs, les agences et les locataires.
Tout d’abord il est important de savoir que ce mandat n’est pas obligatoire. Il pourra être conclu sur demande du propriétaire et avec l’accord de l’agence ayant le bien en gestion.
L’élément principal de ce mandat est la sécurisation des loyers impayés. Ce nouveau contrat obligera les agences immobilières à verser eux-mêmes le loyer et les charges des biens qu’ils ont en gestion à leurs propriétaires et ce, même si le locataire n’a pas réglé le montant.
En partant de ce principe, ce sera aux agences de se prémunir contre les mauvais payeurs grâce à des assurances comme la garantie de loyers impayés qui est aujourd’hui destinée aux propriétaires-bailleurs.
Ce nouveau contrat “garantie totale” de location poursuit un double objectif:
protéger les bailleurs des loyers impayés
rendre le marché locatif plus attractif en diminuant le risque pour les investisseurs
Ce qui change pour les candidats
Ce mandat de garantie totale aura aussi un impact auprès des locataires, ou du moins des candidats. En effet, actuellement, la sélection des candidats est particulièrement sévère : par peur des mauvais payeurs, les propriétaires-bailleurs imposent un niveau d’exigence très élevé en matière de garanties. Au bout du compte, c’est une forme de discrimination envers les candidats les moins favorisés auquel aboutit le système actuel.
L’exemple le plus parlant pour illustrer ce cas de figure est celui des GLI. Afin de se prémunir des risques, les assurances qui proposent un contrat de garantie loyers impayés (GLI) imposent des critères drastiques concernant la sélection des dossiers de candidats. Quand on sait qu’aujourd’hui près de 10% des propriétaires souscrivent à cette garantie, on voit assez nettement le problème.
Le fait que le mandat de gestion “garantie totale” exempte le propriétaire de prendre une GLI va créer un cercle vertueux pour les candidats à condition que les agences, qui seront alors responsables du choix des candidats, ne reproduisent pas cette sélection drastique.
Ce sera en tout cas aux agences de souscrire à une assurance en excédent de pertes. Pour protéger les agences des mauvais payeurs, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) a réclamé l’élaboration d’un fichier national pouvant répertorier les incidents de paiement. Cette demande reste aujourd’hui hypothétique car elle se heurte à une ferme opposition du ministre du logement, Julien Denormandie.
Ce nouveau mandat de gestion pourra donc aider des candidats vivant parfois un véritable parcours du combattant pour trouver un logement. De plus, ces nouvelles mesures seront accompagnées d’une autre modération: une garantie non-cumulable et le recours à un seul garant physique.
Des garanties non-cumulables et le recours à un compte de dépôt séquestre
Le but de ce projet étant d’améliorer au maximum la relation entre les locataires et de propriétaires, quoi de mieux qu’instaurer un tiers de confiance ? A l’instar des thérapie de couple faisant intervenir un thérapeute, le projet de loi Nogal vise à renforcer le rôle des professionnels de l’immobilier en intermédiaire.
L’instauration d’un compte séquestre
Aujourd’hui, dans la plupart des cas, le montant de garantie versé par les locataires est encaissé par les bailleurs. Ce sont eux également qui décident du montant à restituer aux locataires une fois l’état des lieux de sortie effectué à la fin de la location. Les locataires se sentent souvent lésés par les bailleurs. Cela crée de nombreuses tensions et poussent certains locataires à ne pas payer leur dernier loyer par peur de non-restitution du dépôt de garantie. Cette pratique est largement répandue. Quand on sait, en plus, que 65% des actions en justice initiées par les locataires concerne la non-restitution du dépôt de garantie, on comprend le besoin de revoir ce fonctionnement.
De fait, dans ce nouveau mandat de gestion, les dépôts de garanties des locataires seront conservés dans un compte séquestre géré par une agence immobilière. Attention, cette mesure concernera aussi les bailleurs qui décident de gérer leur bien eux-même. Le but de cette manoeuvre est de sécuriser le dépôt de garantie sur un compte indépendant et d’avoir un arbitrage concernant la restitution de l’argent en cas de conflits. Comment?
Si le comparatif entre les états des lieux d’entrée et de sortie est validé par le propriétaire et son locataire, le dépôt de garantie sera redistribué suivant la répartition convenue entre les deux parties.
En cas de litige, la somme pourra être débloquée par une décision de justice qui fera office d’arbitre.
Le compte séquestre fonctionnera donc comme un fond de sécurisation pour les propriétaires et les locataires. Les agences seront donc responsables de mettre en place à l’avenir un compte séquestre servant de tiers de confiance entre les parties.
Les propriétaires ne pourront plus cumuler la caution avec d'autres garanties.
- Extrait du projet de loi Nogal
Des garanties non-cumulables
Afin d’accroître l’équité dans la sélection des candidats, le nouveau projet de loi exclut l’accumulation des garanties exigées aujourd’hui par les propriétaires-bailleurs. Le projet de loi stipule : “les propriétaires ne pourront plus cumuler la caution () avec d’autres garanties comme les assurances de loyers impayés, la garantie Visale (ou équivalent) ou le nouveau mandat de “garantie totale” créé par la présente proposition de loi”.
Comparatif du contrat garantie totale et du mandat classique
| Mandat de gestion classique | Mandat de gestion “garantie totale” | |
|---|---|---|
| Les loyers | Les agences versent les loyers des locataires une fois qu’ils sont payés. | Les agences payent les loyers aux propriétaires même en cas d’impayés des locataires. Ils sont donc sécurisés. |
| Les garanties | Garanties cumulables | Un seule garantie possible |
| Sélection des candidats | Privilégie les dossiers avec multiples garants. | Sélection moins drastique |
| Conservation des dépôts de garantie | Souvent encaissés par les propriétaires | Déposés sur un compte séquestre et reversé après le constat de l’état des lieux de sortie |
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