Le bail de location meublée est sans doute le plus sécurisant des baux. Bien que 94% du parc locatif français soit loué nu, la location meublée connaît ces dernières années une croissance exponentielle. Ce phénomène est particulièrement visible dans les grandes villes où la demande en logements meublés explose et garantit pour les propriétaires une bonne rentabilité en même temps qu’une faible vacance locative. Le bail meublé permet aussi de profiter d’une fiscalité intéressante tout en laissant aux propriétaires la possibilité de récupérer leur bien plus facilement qu’un logement loué vide (avec une durée du bail plus courte). Observons dans le détail les modalités de ce type de bail qui permettront à tout propriétaire de se faire une idée des différences entre location nue et meublée.
Les éléments obligatoires du bail meublé
Le bail de location meublée, comme bien d’autres, est régi par la loi ALUR de 2014. Il entraîne des droits et des obligations pour le propriétaire et le locataire. Par ailleurs, les éléments suivants doivent impérativement se trouver dans le contrat de bail.
Informations générales sur le contrat et ses signataires :
- Coordonnées du propriétaire (ou agence de gestion locative) et du locataire.
- La durée spécifique du contrat de bail.
- Le jour de la prise d’effet du contrat de bail
- Les délais de préavis
- La somme de la garantie
Précisions sur le logement :
- La surface habitable
- Les informations sur le logement
- La description des équipements et du logement
Informations concernant le loyer :
- Les modalités de révision du loyer
- Montant et date du dernier loyer versé
- Loyer de référence et loyer de référence majorée
Quel équipement et mobilier doit fournir le logement meublé ?
Dans le cadre d’un bail de location meublé, le logement doit être la résidence principale du locataire. Et, selon les décrets de 2002, tout logement loué à titre de résidence principale doit respecter des règles de sécurité et de confort, ce qui veut également dire respecter les critères de décence. Le logement ne doit pas non plus porter atteinte à la sécurité ou à la santé des locataires.
Le propriétaire doit équiper son logement d’une installation en eau potable, de chauffage, de sanitaire et d’un espace cuisine. De plus, un locataire qui entre dans un logement meublé doit pouvoir (ça paraît logique) s’y installer sans apporter de mobilier. Il est donc indispensable de fournir dans le logement tout le matériel nécessaire à la vie quotidienne. C’est un décret d’application de la loi Alur qui définit la liste de l’équipement obligatoire d’un logement meublé.
Le décret stipule : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3”.
Durée du bail meublé et préavis : flexibilité et contrôle
La durée du bail d’une location meublée est obligatoirement d’un an. Elle est tacitement reconductible. Votre locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis d’un mois sans attendre l’échéance du bail.
Le propriétaire, quant à lui, peut mettre fin au bail avant échéance en prévenant son locataire au minimum trois mois à l’avance. Pour être valable, le préavis du propriétaire doit correspond à l’une des situations suivantes:
- Pour vendre le logement
- Pour reprendre le logement ou pour y habiter
- Pour un motif sérieux et recevable
Charges : plus de liberté pour le bail meublé
Après avoir fixé le montant du loyer, le propriétaire doit décider du montant des charges. A l’inverse de la location nue où les charges locatives sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel (c’est-à-dire avec une provision de charges définie au début de la location puis corrigée par une régularisation annuelle), la location meublée offre le choix entre charges forfaitaires ou provisionnées.
- Lorsque le propriétaire choisit le fonctionnement sous provision, il est soumis à une régularisation en fonction de la consommation réelle des locataires.
- S’il opte pour le régime forfaitaire, les locataires devront s’acquitter mensuellement de la même somme sans qu’aucune régularisation ne soit possible en fin de location.
Le type de charges choisi doit impérativement être précisé dans le contrat de location.
Concernant les loyers, si la clause a été intégrée au bail, ceux-ci peuvent évoluer à chaque anniversaire du bail en suivant l’IRL, l’indice de référence des loyers.
Le loyer peut alors augmenter en suivant les tendances du marché. Le propriétaire doit après le calcul et la révision du loyer en informer son locataire par une lettre.
Garanties maximales avec le bail meublé
Le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, soit un mois de plus qu’avec le bail de location nue. La somme peut être encaissée par le propriétaire, en attendant les futurs changements qui devraient être établis par la loi Nogal.
Le bail meublé est celui qui offre les meilleures garanties, ainsi que des rendements sensiblement plus élevés que la location nue. Il demande toutefois un investissement dans un premier temps pour meubler le bien, que ce soit un appartement ou une maison. Chez OQORO, nous pouvons gérer la location de votre bien et vous proposer un ameublement en 72 heures.
Crédits photos : OQORO
