Le bail de location nue (ou non-meublée) est un contrat qui concerne la résidence principale du locataire. Il est soumis aux lois du 6 Juillet 1989 et ALUR du 24 Mars 2014. Le bail de location nue est utilisé exclusivement et assez logiquement pour des logements loués sans meubles. Il s’adresse particulièrement aux locataires souhaitant rester longtemps dans le logement. Pour cause, le déménagement que la location nue implique est souvent coûteux.
Il y a plusieurs aspects à prendre en compte lors de la location d’un bien nu. Avant de faire ce choix, il est important pour les propriétaires de se renseigner sur la fiscalité, les rendements, les obligations liées à ce type de contrat.
Les éléments obligatoires du bail
Les éléments ci-dessous doivent obligatoirement figurer dans le contrat de bail :
- Les coordonnées du locataire et du propriétaire (ou de son mandataire)
- La date de prise d’effet du bail
- La durée du bail
- Le montant du dépôt de garantie
- Les préavis
Concernant le logement:
- Les caractéristiques du logement
- La description du logement
- La surface habitable
- Le montant et la nature des travaux réalisés depuis le dernier contrat de location
Concernant le loyer:
- Les modalités de révision du loyer et le montant du loyer
- Le loyer de référence mais également le loyer de référence majoré
- Le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire
Lors d’une location nue, le bailleur est soumis à quelques obligations envers son locataire. La première d’entre-elles est de fournir un logement en bon état à l’arrivée du locataire. Il doit correspondre aux critères de décence basés sur une grille de vétusté inscrite juridiquement dans l’article de loi du 6 Juillet 1989.
Le bailleur s’engage aussi à :
- prévenir le locataire si des travaux sont prévus ; il en précisera la nature, les conditions ainsi que la durée
- ne pas faire irruption dans le logement ; le locataire doit bénéficier d’une jouissance paisible du logement (ce qui signifie ne pas entrer sans son accord)
- fournir chaque mois à son locataire une quittance de loyer (ce document détaille les sommes que le locataire a versé en distinguant le loyer et les charges) ; elle peut être transmise par courrier ou par mail selon les préférence du locataire.
Durée du bail de la location nue
La durée du bail de location nue est de trois ans, tacitement reconductible. La reconduction tacite du bail est d’une durée de 3 ans à nouveau : cela signifie qu’il est reconduit pour une même durée sans avoir à signer un nouveau bail de location.
C’est un élément important à prendre en considération si vous avez la volonté de récupérer votre bien. Si tel est le cas, il vaut mieux opter pour la location meublée dont la durée de bail est d’1 an seulement avec une reconduction tacite d’1 an.
Durée du préavis avec un bail de location nue
Si le propriétaire est une société (une personne morale), le bail de location peut possiblement être d’une durée de 6 ans.
Néanmoins, le locataire a la possibilité de prendre congé à tout moment. Dans le cas d’une location non-meublée, la durée d’un préavis est de :
- 3 mois pour le locataire (1 mois dans les zones immobilières tendues)
- 6 mois pour le propriétaire.
D’autres éléments exceptionnels peuvent permettre au locataire de bénéficier d’un préavis d’un mois par exemple:
- Obtention d’un premier emploi
- Perte d’un emploi
- Mutation
- Certificat médical qui statue sur un état de santé qui nécessite un déménagement
- Ordonnance de protection fournie par la justice
- Attribution d’un logement social
La réduction d’une durée de préavis est donc possible si elle est justifiée par des documents officiels assurant la nécessité du locataire de déménager au plus vite.
L’indexation du loyer et le paiement des charges
Si le bail contient la clause de révision, le loyer est susceptible d’augmenter en suivant l’IRL (Indice de référence des loyers), publié trimestriellement par l’Insee. Souvent, la révision du loyer se fait à date anniversaire de signature du bail.
Une fois le calcul effectué, vous devez envoyer une lettre de de révision du loyer avec le nouveau montant au locataire. OQORO le fait pour tous ses propriétaires.
Concernant les versements, le locataire doit au propriétaire une somme correspondant aux charges locatives. Il y a deux façons de les compter :
- par provision de charges (basée sur la consommation réelle) et régulariser annuellement
- Le forfait, somme fixe à régler chaque mois, qui ne peut être modifiée en cours de bail
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie en location nue représente un mois de loyer hors charges au maximum. Il est versé par le locataire et encaissé par le propriétaire le jour de la signature du bail. Le projet de loi Nogal, qui sera voté en fin d’année 2020 à l’Assemblée, pourrait modifier ce fonctionnement.
Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire a un délai d’un mois maximum afin de restituer la caution si aucun dégât n’est constaté au moment de l’état des lieux de sortie. Dans le cas de détérioration du logement, le délai est de deux mois à compter du jour ou les clés sont rendues.
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai légal, le locataire peut alors réclamer 10% du loyer par mois de retard.
Le bail de location nue présente donc des avantages, à commencer par sa durée qui engage les locataires sur 3 ans. Néanmoins, il n’est pas indiqué si l’on envisage de récupérer son bien. Il offre aussi un dépôt de garantie moins grand (1 mois pour la location nue contre 2 mois pour le bail de location meublée). En matière de rendements, la location meublée offre souvent une meilleure rentabilité que la location vide. Il en va de même pour la fiscalité. Si vous hésitez entre plusieurs types de location, vous pouvez retrouver un article général qui présente chaque type de bail. Contactez OQORO qui vous aidera dans votre choix.
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