Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) cède une maison ou un appartement, elle réalise une moins-value ou une plus-value. L'imposition de la plus-value est soumise à des lois qui diffèrent selon le régime fiscal de la SCI. En effet, votre SCI peut être transparente fiscalement, c’est-à-dire soumise à l’imposition sur le revenu (SCI à l’IR), ou elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Fonctionnement d’une SCI soumise à l'Impôt sur le revenu (IR)
Une société civile immobilière est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu, c’est donc l’usage le plus courant. Dans ce cas, la société est dite transparente fiscalement, cela signifie que les associés seront imposés directement sur leur revenu en fonction de leurs parts de la société. Un associé qui détient 20% des parts de la SCI ne sera donc pas imposé de la même manière sur la plus-value qu’un associé qui détient 80% de la Société civile immobilière.
Ce lien direct vers la fiscalité des associés signifie qu’il s’agit du régime des plus-values des particuliers. L’avantage de ce régime réside dans le fait que la durée de détention du bien donne lieu à des abattements sur les 2 impôts auxquels est soumise cette plus-value : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ainsi, après 30 ans de détention, la plus-value sera exonérée d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Nous avions expliqué le fonctionnement de la vente d’un bien loué en LMNP dans un précédent article, et la cession d’un bien en SCI à l’IR respecte le même fonctionnement du fait qu’elle soit aussi soumise au régime des plus-values des particuliers. La seule différence réside dans le fait que pour la SCI, la part de la plus-value à imputer aux associés dépendra de leur pourcentage de part de la société et de ce qui est écrit dans les statuts.
Plus-value : trois risques pour les SCI soumises à l’Impôt sur les sociétés
Une plus-value majorée, les impôts aussi
A contrario, une société civile immobilière soumise à l’imposition sur les sociétés n’a pas le régime des plus-values des particuliers mais celui des plus-values des professionnelles. Le calcul est le suivant :
Plus-value des professionnels = Prix de cession – Valeur Nette Comptable (VNC)
La VNC est le prix d’achat diminué des amortissements. En général, dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vous ne comptabilisez pas d’amortissement. Avec une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est obligatoire. Ces amortissements viendront augmenter la plus-value et donc les impôts à payer dessus.
Aucun abattement pour durée de détention
D’autre part, en plus-value des professionnels, la durée de détention du bien ne donne lieu à aucun abattement. Que vous vendiez le bien après un an de détention ou 30 ans, cela revient au même fiscalement.
Le risque d’une double imposition
Troisième conséquence, une SCI à l’IS n’est pas transparente fiscalement. La plus-value réalisée sera d’abord imposé sur la société à l’IS, puis si les associés se versent des dividendes, la plus-value sera imposée sur la fiscalité des associés à l’IR et aux prélèvements sociaux. C’est ce qu’on appelle la double imposition.
Exemple concret de double imposition
Calcul du bénéfice net des associés réalisés pour la vente d’un bien avec une SCI à l’IS (impôt des sociétés)
Une société civile immobilière soumise à l’IS a acheté un bien pour 200 000 €. Elle le revend 300 000 € 10 ans plus tard. Durant ce laps de temps, elle a amorti le bien pour une valeur de 50 000 €.
Valeur Nette Comptable
= montant de l’achat – amortissement
= 200 000 € – 50 000 €
= 150 000 €
Calcul de la plus-value des professionnels
= Prix cession – VNC
= 300 000 € – 150 000 €
= 150 000 €
La vente sera donc imposée à hauteur de 150 000 € selon le barème progressif de l’impôt sur les sociétés soit :
- 15% jusqu’à 38 120 €
- 28% au-delà
Calcul de l’impôt sur les sociétés
= Tranche 15% + Tranche 28%
= 38 120 x 15% + (150 000 € – 38 120 €) x 28%
= 37 044 €
Bénéfice de la SCI
= Prix vente – IS
= 300 000 € – 37 044 €
= 262 956 €
Les associés décident de se verser en dividende les bénéfices de la cession. Pour l’imposition de leur dividende, ils ont opté pour la Flat Tax à 30%.
Impôt sur les dividendes
= Bénéfice de la SCI x Flat Tax
= 262 956€ x 30%
= 78 887 €
Bénéfice net des associés sur la plus-value
= Bénéfice SCI – (Impôt sur les dividendes )
= 262 956 € – 78 887 €
= 184 069 €
Dans cet exemple, nous observons le phénomène de la double imposition (celle sur l’impôt des sociétés, mais aussi celle de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux via la Flat Tax).
Même si le prix de vente est supérieur de 100 000 € au prix d’acquisition, les associés auront acheté le bien 200 000 € et auront perçu 184 069 €, ils auront donc perdu de l’argent sur la revente.
Pour aller plus loin :
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