L’investissement locatif : un actif accessible à tous
L’investissement locatif est facilement accessible, autant dans la compréhension de ses tenants et aboutissants que dans la possibilité de sa réalisation.
Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
Il s’agit de l’acquisition d’un bien, maison ou appartement, neuf ou ancien, destiné à la location. Le but est naturellement d’en tirer des revenus (sous formes de loyers) tous les mois.
Un investissement compréhensible
Contrairement aux investissements en bourse, qui demandent une pratique assidue et une compréhension aiguë des mécanismes financiers, l’investissement locatif est simple à comprendre. Il demande un peu de curiosité pour des notions élémentaires telles que les loyers, les types de bien (logement nu ou meublé, collectif ou individuel, neuf ou ancien), les dispositifs fiscaux et les possibilités de financement.
Cette connaissance basique qu’il vous faudra maîtriser relève aussi du bon sens : un investissement immobilier, quel qu’il soit, représente une somme importante. S’informer avant de se lancer reste un minimum.
L’avantage d'investir en achetant à crédit
Il faut le savoir : les banques ne financent pas de la même façon un bien immobilier destiné à un usage personnel et un bien destiné à générer des revenus via la location. L’investissement locatif est apprécié de manière sensiblement différente et les banques sont plus enclines à financer à 110% (sans apport donc) ce type de projet. Certes, il faut montrer de solides capacités de remboursement. En ce sens, il est fortement conseillé d’être déjà propriétaire de sa résidence principale ou, en tout cas, de ne pas avoir atteint les limites de sa capacité d’emprunt. Pour cause, vous serez bloqué dans l’achat de votre future résidence principale si vous n’avez plus de capacité d’endettement. C’est pourquoi il est utile de ne pas négliger les étapes préparatoires de planification avant de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif.
L'autofinancement à la base de l’investissement locatif
Un bon investissement locatif repose sur un principe simple et une mécanique bien huilée qui vise à utiliser l’argent des loyers pour rembourser le crédit immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Un investissement financé par les loyers encaissés
C’est le principe même de l’investissement locatif: C’est pourquoi il est important d’avoir un minimum de vacance locative.
Pour y parvenir, rien ne vaut l’accompagnement de professionnels. L’idéal étant de vous faire accompagner par une agence immobilière qui garantie un service de gestion locative complet avec un taux bas, afin de ne pas entamer votre rentabilité locative.
L’immobilier locatif permet d’importants avantages fiscaux
Quel que soit le type de logement dans lequel vous comptez investir (collectif ou individuel, location meublée ou nue, logement neuf ou ancien, etc.), l’investissement locatif permet de défiscaliser et donc de bénéficier de réductions d’impôts.
Certaines, liés à des dispositifs fiscaux type Loi Pinel ou Denormandie, impose des conditions spécifiques : une durée de location minimum, une somme minimum de travaux à engager, etc. Ce qui est certain, c’est qu’à chaque cas de figure correspond des défiscalisations possibles.
C’est le cas notamment avec le statut de loueur meublé non professionnel (lmnp avec régime réel) qui offre sans doute les meilleurs avantages.
Il faut aligner les défiscalisations possibles sur les objectifs initiaux que vous vous êtes fixés, notamment en matière de rendement locatif. Nous vous invitons à relire l’article que nous avons consacré aux grandes étapes de l’investissement locatif.
La maîtrise du risque : 1er avantage de l'investissement locatif
Une rentabilité acceptable
La rentabilité d’un investissement immobilier locatif est liée aux revenus fonciers et à la plus-value lors de l’éventuelle vente du bien. En amont, il faut avoir bien négocié l’achat du logement. En aval, il faut prendre en considération les différents éléments qui peuvent vous permettre d’augmenter le loyer.
Comme les loyers dépendent des prestations offertes par le logement (nu, meublé, équipement en électroménager, etc.), de sa superficie, de son emplacement dans la ville, plus vous serez attentifs à ces indicateurs, plus votre rendement locatif sera bon. Avant de se lancer dans l’aventure, il vous faudra faire des choix :
- rentabilité élevée à court terme mais plus risqué (par exemple avec une colocation)
- rentabilité moyenne mais sûre à long terme (logement avec une grande surface en mono habitation)
L’immobilier locatif : un investissement peu risqué
On l’a évoqué dans l’introduction: l’immobilier locatif est un des placements les moins risqués du marché, surtout quand on le compare à un placement purement financier. Il existe malgré tout des cycles dans l’immobilier, mais les variations sont indubitablement moins fortes. Un logement gardera toujours une valeur minimale. Par ailleurs, il existe des gardes-fous à la gestion locative comme les GLI (garantie de loyers impayés) ou les garanties visales.
L’immobilier locatif: un investissement pour l'avenir
L’investissement locatif offre de nombreuses options à l’issue de la période de location : plus-value en cas de vente, revenus réguliers, récupération du bien pour soi. Il est aussi et surtout facilement transmissible.
Récupérer le bien pour soi
Un des atouts indéniables de l’immobilier locatif est la bien possibilité qu’il offre de récupérer le bien pour soi à l’issue de la période de location.
Bien sûr, il est fortement conseillé d’envisager cette option dès l’achat du bien, afin de choisir une maison ou un appartement qui vous plaise, dans une ville où vous aimeriez vivre. Au final, vous aurez fait un placement dont les loyers auront rembourser une partie du crédit tout en vous offrant une résidence secondaire…
L’avantage d’avoir des revenus réguliers
Une fois que vous avez fini de rembourser le crédit immobilier, les loyers encaissés continuent d’offrir un revenu complémentaire régulier. Ils peuvent vous permettre de préserver un certain niveau de vie une fois que vous serez à la retraite.
Faire une plus-value à la revente
Naturellement, une autre option est de vendre le bien immobilier locatif afin de pouvoir bénéficier librement du capital. Ce peut être la base d’un nouveau projet d’investissement.
Loger ses proches et transmettre un patrimoine
Bien évidemment, l’investissement locatif permet de loger un proche, ami ou famille. Un argument qui peut devenir déterminant dans le choix de ville où investir quand on a un enfant en études supérieures, par exemple. Vous aurez en plus la garantie que votre bien sera bien conservé et votre enfant logé dans de bonnes conditions.
En outre, investir dans l’immobilier permet à terme de se constituer un patrimoine qui pourra être transmis facilement. Cette transmission peut être fiscalement préparée afin d’éviter le partage en indivision, déconseillé, avec la création d’une société civile immobilière familiale par exemple.
Crédits photos : Image par Nattanan Kanchanaprat de Pixabay.
