Nos conseils
Comment fixer le montant d'un loyer?
Comme beaucoup de propriétaires, vous vous demandez quels critères prendre en compte dans la fixation d’un loyer? Le but est naturellement de pouvoir réussir à louer facilement votre bien et d’éviter ainsi la vacance locative tout en gardant une bonne rentabilité pour votre investissement locatif.
L’historique du logement : s’il s’agit d’une première location ou que le logement a été inoccupé pendant 18 mois au moins , vous pouvez fixer librement le montant du loyer. Si ce n’est pas le cas, le loyer peut-être augmenté en suivant la législation en vigueur
Les prestations intérieures : elles comptent pour beaucoup dans la définition du loyer. Quel est l’état général du logement ? Quel est son niveau de performance énergétique ? Est-ce une location meublée ou une location nue ?
La surface habitable :c’est une évidence, le coût d’un studio de 20 m2 n’est pas le même qu’un T3 de 65 m2.
Les prestations extérieures :A quel étage se situe le logement ? Quels équipements collectifs sont mis à disposition des locataires ? Quelle est la localisation de votre bien ? Quelles infrastructures sont accessibles autour (réseau de transport, école, commerces de proximité, etc.) ?
Est-il possible d’augmenter le loyer entre 2 locataires ?
Vous êtes propriétaire d’un bien et le locataire en place vous annonce son départ. Parmi les questions que vous pouvez vous poser peut figurer celle d’une possible augmentation du loyer pour le prochain bail.
Si vous devez vous posez qu’une question, c’est la suivante : votre bien est-il en zone tendue ?
Si oui, la réglementation et le calcul varieront selon la présence ou non d’un encadrement des loyers dans votre zone.
Sinon, l’augmentation du loyer est libre (tout en respectant les possibles dispositifs qui pourraient vous concerner comme la loi Pinel, conventionnement ANAH, etc.)
Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?
Un propriétaire souhaitant augmenter un loyer pendant un bail en cours ne peut le faire à sa guise ; cette augmentation est soumise à des conditions bien précises et ne peut être décidée librement par le propriétaire.
Il devra respecter plusieurs facteurs :
La présence de la “clause de révision” dans le contrat de location pour permettre une réévaluation du loyer.
L’indice de référence des loyers (IRL) : publié chaque trimestre par l’INSEE, il sert de base pour la révision des loyers ; autrement dit un propriétaire ne peut proposer une réévaluation supérieure à ce qu’autorise l’IRL (plus d’infos dans cet article)
La réalisation de travaux d’amélioration (et non d’entretien) : peut-être un motif valable pour réévaluer le loyer (article 17 e de la loi du 6 juillet 1989). Cette hausse devra tout de même être fixée en accord avec le locataire.
La date anniversaire : un propriétaire ne peut réévaluer son loyer qu’une seule fois par an (à la date indiquée sur le bail ou, à défaut, à la date anniversaire de signature du bail.)
Quel est le risque d’une surestimation du loyer?
Surestimer le montant du loyer peut être tentant pour augmenter sa rentabilité, en particulier dans une zone tendue où l’offre en logements est inférieure à la demande. Ce n’est toutefois pas un choix que nous recommandons. En effet, un locataire qui a le sentiment de payer un loyer excessif est un locataire qui saisira la moindre occasion pour partir, qu’elle soit personnelle ou liée directement à un problème dans l’appartement.
Autre problématique possible, la vacance locative, c’est à dire le temps de latence entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau. Il vaut mieux louer à un prix juste plutôt que de ne pas louer du tout.
Prenons l’exemple d’un prix de marché à 450 euros pour une chambre en colocation.
Si vous la louez à 470 euros, vous ferez possiblement 240 euros de bénéfices supplémentaires sur l’année, mais vous prenez le risque aussi d’avoir de la vacance locative… 15 jours sans locataire suffisent à perdre ce bénéfice. Suivez nos conseils, louer est notre métier.